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律师介绍

陈少明律师 本人2002年7月从北京大学法学院分部毕业以来,于2003年6月至2004年6月,在浙江省永嘉县瓯北法律服务所实践;2004年9月至2007年7月,在浙江省永嘉县岩坦镇小学从事教师工作;2007年7月至2010... 详细>>

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律师姓名:陈少明律师

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执业证号:13303201210906985

执业律所:浙江中辛律师事务所

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成功案例

物业纠纷赔偿案被告成功抗辩

一、案情介绍

原告章某、章某系宁波市江东区波波城某幢某号某室商品房业主,于2007年与被告A物业管理公司签订前期物业管理服务协议,并已缴纳物业管理费用。2009年,该房因排污总管落地处的弯管堵塞,致使楼上十几户人家的污水倒灌入原告一楼房屋。原告在2009年8月8日得知这一情况后立即通知被告要求清理并查明原因。被告于8月11日同原告以及保险公司定损人员对之实施了勘查,并在查明原因后对排污总管落地接头处进行了改造。此后原告要求被告赔偿其房地面、墙面和家具因污水浸泡所受的损失和原告家人因此在外租房的费用,但被告表示最多只愿意赔偿25000元,两者数额差距较大,双方达不成一致意见。后原告又多次提出被告或进行鉴定赔偿损失或对该住房进行修缮重装的要求,但被告都未予应允。于是,原告于2010年1月19日向宁波市江东区人民法院提起诉讼,请求法院判令被告赔偿两原告各项经济损失共计14万元。被告A物业管理公司聘请了浙江铭生律师事务所阮文良律师作为诉讼代理人,进行了应诉抗辩。由于协商不成,最终法院进行了审判。

二、原告诉求

原告请求法院判令被告赔偿两原告各项经济损失共计14万元,其中包括房屋装修损失110000元,租房租金损失15000元,精神损失费15000元。

理由:

1、原告为宁波市江东区波波城47幢129号108室商品房业主,已取得该房产权,并于2007年与A物业管理公司签订前期物业管理服务协议,并缴纳了物业管理费用,双方已经形成了物业管理合同关系,受到该协议规定的约束。

2、根据双方签订的前期物业管理服务协议规定,被告负有对房屋共用部分、共用设施进行维护与管理的义务。排污总管属于此范围内。而损失是由排污总管落地处的弯管堵塞,导致楼上十几户人家的污水倒灌入原告一楼房屋造成的。该事实已得到被告的确认。

3、由于排污总管落地处的弯管堵塞,使污水倒灌进入原告房屋造成的损失,两者之间存在直接的因果关系。

综上所述,根据前期物业管理服务协议以及《合同法》规定,被告负有损害赔偿责任,应当支付原告的各项损失总计14万元。

三、被告意见

本案被告代理人我所阮律师认为应当驳回原告的诉讼请求,理由如下:

1、管道堵塞虽是事实,但并非被告的原因所致。被告负有对公共设施的维修义务,而该案中公共设施实际上是完好的,并未损坏。所以管道堵塞并非因物业公司消极不履行义务造成。另外,当得知管道堵塞后,物业公司也是于次日便组织了清理并排查了事故原因,可以说物业公司是积极履行了其应尽的义务。

2根据业主使用手册的第二章第四条规定,勿将废弃物丢入各渠道,否则需对损坏、堵塞修理负责。这次损失是因业主使用不当造成堵塞所致,所以此次管道堵塞与被告的物业管理不存在因果关系。

3、被告同意调解并不等同于被告就应当负有责任,被告可以和保险公司协商补偿,但管道堵塞并不属于保险理赔的范围。

综上所述,根据《民法通则》以及《合同法》的规定,被告不应向原告承担损失,请求驳回原告的诉讼请求。

四、法院认定

法院经过审理之后,认为:

1、本案中原告是以侵权为由提出损害赔偿请求中,原告应当负有举证责任,证明自己所受的损害、被告的侵权行为、两者之间的因果关系以及被告主观上存在过错。

2、被告负有对小区房屋的共用部分、共用设施设备负有维护和管理的义务。但并非保障共用部分、公用设施设备在任何时候或任何情况下都不出现危险或不适于正常用途的情形。

3、根据经营者负有对消费者安全保障义务的理论,在确定被告是否承担相应赔偿责任的时候,应当首先确定相关履行的可能性,在确定履行的可能后还需确定被告是否存在疏于履行的过错。

4、根据被告向住户发放的业主使用手册规定,被告已提醒住户请勿把废弃物丢入各渠道(如厕所、下水道等),从疏通情况看,堵塞物中含有毛巾、塑料袋等生活垃圾,对于住户将杂物投入排污管的行为,被告并无防止或及时制止的可能性。

5、在得知堵塞发生后,被告积极勘查原因,并予以疏通。从整个过程看,被告并不存在侵犯两原告财产权利的行为,被告主观上也无过错。

综上所述,原告主张被告侵权,缺乏相应的事实和法律依据,法院不予支持,判决驳回两原告的诉讼请求。

五、总结

从此案整个审理过程中可以看出,该案的焦点在于小区管道堵塞是否是由于物业管理公司未尽到维护共用部分、共用设施的义务导致。若是,便是应由该公司承担赔偿责任;若不是,则原告的赔偿请求便失去了其法律和事实上的基础。从法院审理中所认定的事实来看,管道堵塞实乃小区住户未遵守业主使用手册造成,而管道本身并未存在损坏问题,不应将之归为物业公司的过失。

在本案中,还存在原告因管道堵塞所造成的损失究竟应向哪方索赔成这一难点问题。根据疏通过程中,发现堵塞物中含有毛巾、塑料袋等生活垃圾这一情况可知,本次事故的真正始作俑者为该楼住户,但具体为哪几家的鉴定上却存在很大的困难,所以可以将该楼的其他使用同一管道的住户为共同被告提起诉讼。对此,之前也有过如一楼中某阳台上花盆掉下来砸到路人,受害者将该楼所有有可能的住户为被告提出赔偿请求的相关案例。但这些案例都是建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,中华人民共和国侵权责任法第八十七条也有规定,但对于公共管道造成的是否可适用还需司法实现中给予确认,这样可对可能加害方承担起应有的责任,受害者得到相应的补偿,遵守规章者能最小限度的受到波及,这些都还需要更多在理论上的探讨,在司法实践通过个案加以确认。

物业管理事关小区住户的日常生活作息,已成为社会上比较关注的话题。但在实施过程中却存在许多问题值得探讨。但当问题出现后,各方都能寻求适当的办法去解决,该原告本可以通过调解加以解决,由于其不适当的认识和过高的要求,使问题无法解决,而诉讼时没有对主体,因果关系进行正确的分析,造成败诉的结果。



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