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孙术校律师 孙术校律师,河北保定人,河北英利律师事务所创始人,高级合伙人,主任律师,中华律师协会会员。自从事律师工作以来,主办和参与各类案件数百起,具有扎实的法律理论功底与丰富的实践办案经验。先后担任过数十家大中型企业的首... 详细>>

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律师姓名:孙术校律师

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执业证号:11306201010533212

执业律所:河北英利律师事务所

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房产纠纷

房产开发商的违约行为

近期房产投诉焦点问题不再是房屋质量和物业管理,而是房产开发商的违约行为。本文的三类案例反映了目前济南房产市场的三大问题,有关部门应该尽快进行规范。

拖延

交房期限近两年 开发商违约金达千万

●消费投诉:在一份由38户消费者联名的投诉书上,记者看到了以下内容。

某房产开发公司于2000年开发天桥区的一处居民小区时有楼盘4座,房产开发商出具资料显示,该小区为高标准商品房,为“济南市十大放心房”。

消费者于2001年楼盘开工后,与开发商签订了购房合同书,并按合同规定交付了购房款。合同规定的购房时间为2001年10月。但该楼盘到2001年只完成主体工程,去年才完成土建部分和内外装修。直至今年5月1日,勉强完成验收工作。但是1、2号楼的一层公建房还是没有完工,各楼住宅大部分未接煤气、暖气,仍达不到交房入住标准,到现在交房延期已达20-22个月。

开发商当时承诺“五证”齐全,但直到5月10日,仍然无法交付“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”、“竣工验收备案表”、“房屋面积勘测表”等。

●消协调查:消费者所反映的情况基本属实,开发商承认违约。另外,消费者反映,开发商所收的2000多万元的房款,只有一部分用来开发建设,另外的资金被用来炒股和购买了10辆轿车。消协人员在现场看到,有的楼房外加了一道大号钢丝锁,有施工队人员24小时站岗把守。原因是开发商拖欠了部分工程款。

开发商曾对交房时限多次作出承诺,违约金由最初的房款的万分之五,到万分之十,到后来的一天一万元。其中一户消费者当时一次性交付房款40万元,违约金已达12万元。这样算来,房产开发商因延期交房造成的违约金在1000万元左右。

●消协分析:市消协副秘书长刘光增是这次消费投诉的调查者,他认为该纠纷虽然不具有普遍性,但是很典型,尤其是纠纷中所涉及的手续不齐全、拖延交房时限、乱承诺但不兑现等问题具有一定的普遍性。另外,由于开发商把房款资金挪作他用,造成拖欠工程款,引起开发商、施工单位和建筑队三者之间的矛盾,直接影响到消费者顺利入住,这也是一个典型问题。

特殊时期钻政策空子 房管部门卖房留隐患

●消费投诉:有6位消费者联名,投诉槐荫区某房管所。

1998年3、4月份,消费者与该所签订合同,由该所办理商品房产权证和土地使用证。签订协议后,消费者交了房款,并领到了钥匙。房管所开具了两份收款票据,一份是济南市统一票据,记录了房款的大部分;一份是收款单,记录了房款的小部分。

1998年5月上旬,该所把消费者手中的购房合同、票据、印章一并要走,称是办理房产证用。但直到2002年4月份,该所才把这些材料交给消费者,而且相关内容发生了变化。原先购房合同中,乙方签章处是消费者自己的签字,新的合同成了消费者各自的印章;原先协议中记有每平方米的价格和房款的总价格,新协议中没有单价,总价也成了那张济南市统一票据中所记录的房款的大部分。由于时间过去了4年,该所相关人员变动很大,旧协议已无从查起。

2002年9月10日,该所通知消费者办理房产证所需要的填表手续,但填表后再无下文。

消费者要求,必须在2003年6月30日前,拿到完整、真实、合法的商品房产权证书和土地使用证书,并向每户消费者支付违约金1万元。否则,该房管所要全额退还购房款,并另外支付购房款1倍的赔偿金。

●消协调查:初步认为,该房管所不具备房产开发资质,且非法人单位,购房合同属无效合同。具体情况,消协已向某区房管局发出查询函,要求5日内作出答复。

●消协分析:市消协秘书长都明基认为,这可能是在特定时期,政府给予了一定的政策,让房管所建经济适用房或回迁安置房,但房管所把部分房子当商品房对外销售,从而造成购销合同的纠纷。按照最高人民法院对商品房买卖合同的司法解释,这种情况,需要回补各种手续,相关单位要受到处罚。如何做好善后处理,政府有关部门应该引起高度重视。

城乡结合部建房外卖 中村商品房麻烦大

●消费投诉:据都明基介绍,有消费者投诉在城乡结合部的一些村镇购买的房子,房产证的办理遥遥无期。

●消协调查:这种问题,多数因为房子价格便宜,消费者急于买房,而村镇又没有商品房开发的手续造成。

●消协分析:都明基说,目前这种投诉并不是很多,但是一个比较普遍的问题。随着城市建设步伐加快,一些城乡结合部的村镇划归市区。为了解决村民房屋零散、占用土地幅度大的问题,村镇利用集体土地进行改造。在满足本村村民需要后,剩余的房子,就以商品房的形式销售给非村民人员。村镇在销售这些房子时,甚至直接告诉消费者,房产证是办不下来的。这是目前房产市场不规范的一个典型问题,如何解决,同样是一个十分棘手的问题。



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