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孙术校律师 孙术校律师,河北保定人,河北英利律师事务所创始人,高级合伙人,主任律师,中华律师协会会员。自从事律师工作以来,主办和参与各类案件数百起,具有扎实的法律理论功底与丰富的实践办案经验。先后担任过数十家大中型企业的首... 详细>>

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律师姓名:孙术校律师

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房产纠纷

买房时一定要留意霸王合同

张先生购房时没留意购房合同越多的内容,导致购房后出现了各种各样的问题。本文为您介绍几个购房后产生的各种问题,下面由专业房产律师为您详细介绍。

四川新闻网-成都商报讯(记者 贺峥)上个月,成都市消协宣布,针对成都市房产等部分行业存在的疑难消费纠纷,成都市消协近期将专门出台多部门合力快速处理投诉新举措,集中解决一批消费者反映强烈的重大投诉,以警示不法经营者,维护消费者合法权益。市消协将分两次对20起典型房产投诉进行公开调解。第一次房地产纠纷联合调解将于本周五上午展开,主要调解内容包括燃气表入户安装费、购房定金及房屋质量问题。

霸王合同

消协有关负责人称,由于目前开发商在商品房交易中处于明显的强势地位,他们利用与消费者在法律支持上的严重不对等,采用霸王合同等种种不法手段,对消费者实施侵权,导致纠纷屡屡发生。

去年5月,张先生看上了一家本地开发商在玉林开发的一处住宅小区,签合同时,附件上有这样一条:“发布的广告、沙盘、户型模型等宣传资料不作为双方交房、验房、退房的标准”。张先生当时购房心切,并没有在意。而到了10月底交房的时候,张先生才发现,绿化、老年活动场所变成了对外营业的车位,标准的篮球场变成了袖珍篮球场,600多户的小区居然只有59个固定车位,甚至开发商居然连竣工备案表及房管局的实测面积表等都没有出示,水电不通,连合同上的房号和实际的门牌号都不一致……

房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成,但开发商却普遍采用单方面拟定的“霸王合同”,凭借自己的强势地位,摆出“所有合同都是这么写好了的”,“不签就不卖”的“霸王”面孔。

由于商品房买卖合同标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长,加上买卖双方对资源与信息占有的不平等,以及消费者心理不成熟和相关知识的匮乏等等,致使消费者一不小心就会中了开发商“霸王合同”的“十面埋伏”。

乱收天然气入户费

近日,在双流县东升镇加国枫韵购买了商品房的部分业主反映,他们大多是2005年4月之后在加国枫韵购买的商品房,虽然之前成都市物价局已就天然气入户费和光纤费一律计入房价作出了明确规定,但不知内情的购房者们还是如数向开发商交了相关费用。然而当他们大梦初醒去找开发商退还本不该收取的那部分费用时,开发商却始终置之不理。

要使用管道天然气,先得支付一笔不小的管道入户费用,既“建安费”。其实,这笔建安费用是由房地产开发商向燃气公司交纳的,无需由消费者支付。而且这笔费用是直接计入房价的,不得在房价以外假借任何名义向消费者索取。应该说,消费者买入燃气,燃气公司销售燃气,两者之间构成了一个买卖合同。但是因为燃气的销售与使用需要一个前提,即管道的铺设与开通,所以消费者通常在前期还要与燃气公司签订一份管道开通的安装合同。在这份合同中,双方会对安装的时间、种类、设备型号、安装费用做出约定。

签订安装合同并不意味着双方已经实际履行,对合同的履行是指合同双方根据合同的约定承担自己的合同义务,享受合同权利。对于消费者来说,他需要按照约定支付约定的价款,配合相关的安装工作,按照约定的内容使用燃气等;对于燃气公司来说,它需要在约定的时间组织施工人员施工,安装约定的设备等。

样板区不样板

林先生对记者说:“我买房子就是图个省心,谁知道,多花了钱还逃不了中招的下场。去年我挑中了一套精装房,样板房十分诱人,售楼小姐告诉我,他们最后交付的房子和样板房是一模一样的,还帮我挑选了一个很好的楼层。等到签合同的时候,我还仔细地看了一下合同,合同上也注明了装修房所用的材料品牌,所以我就放心地签了合同。当时我想,品牌都确定的,应该交付时不会有错。谁知,等到交房的时候,房子的装修让我大失所望,非常粗糙,根本没有样板房那样的精细,各种材料好像与样板房一样,但是明显感觉不对头,于是找来负责人问明情况,负责人告诉我,装修房所用的材料品牌都符合合同的约定,他们是完全按照合同办事情。对照着品牌,是没有问题,顿时我才恍然大悟,品牌是没有问题,但是合同并没有细致到型号和档次,所以,开发商在合同上布了迷局,让我实在没有办法,开发商也就以合同没有约定避免了应负的责任。”

在销售过程中,为了吸引购房者,开发商通常会对楼盘精心包装。比如在广告中或沙盘上夸大绿化率、楼间距,过分渲染景观环境,对户型进行不切实际的描述,样板房与实际户型差距很大等等。夸大宣传在售房时给了购房者过高的期望,但实际所交付的住房却达不到其承诺的标准,由此引发购房者的不满甚至是产生纠纷。如果楼盘销售是由代理公司完成的,这种情况更严重,销售代理商为了成交还会对购房者做一些不切实际的承诺,而交房时根本无法兑现,很容易引起购房人的不满。

定金不退

在诸多房产投诉中,涉及定金的案例屡见不鲜。市民李先生近日的遭遇颇具代表性。李先生在光华片区看中了一处环境不错的电梯公寓,理想的户型结构和价格很快让他动心。在售楼人员的劝说下,李先生为了避免房子被别人买走,缴纳了5000元的购房定金。开发商答应三天以内可以退款,但是双方未作书面约定。一天后,李先生带着妻子实地看房时出现了意外。妻子站在十多层的高楼上看下面一眼就头晕目眩,更别说长时间居住了。无奈之下,他向售楼人员提出了退款要求,结果遭到了拒绝。口说无凭的李先生最后只能自认倒霉,白白搭上了5000元定金。

一直以来,定金不退在售房过程中已经成为一种惯例。然而由于掌握信息的不对等性,消费者在这一惯例中毫无疑问处于弱势,“哑巴吃黄莲”的事时有发生。“五一”前夕,成都市工商局对该局制定的合同示范文本------《成都市商品房预购书》(征求意见稿)进行了听证。该征求意见稿对购房定金的支付和退还进行了详细规定,要求买卖双方在缴纳定金后,需要商定一个具体的时限。缴纳定金后,消费者可与开发商达成退款协商,定金抵作房价款或由消费者收回;如双方未达成一致意见,开发商就需将定金退还给消费者。反之,如果在商定时限外,双方还未就《商品房买卖合同》进行协商,或消费者因自己原因造成买房合同无法签订,开发商有权不退还定金。如果上述规定能够实施,长久以来“定金不退”的惯例有望得以改变。

开发商拖时间

房子有问题就该解决,可在实际情况下,个别开发商却选择了通过回避问题,用拖延时间来解决的不明智办法。

不久前,李小姐终于拿到了期待已久的新房钥匙。可是当她准备收房时发现,开发商先前承诺的露天泳池变成了物业用房,而本该是绿化草坪的地方也建起了别的房屋,小区的活动空间大打折扣。李小姐一气之下找到开发商讨要说法,对方虽然表示此事正在处理,可一直没有行动。李小姐又先后多次找到开发商,对方始终不正面回应,大打“太极推手”,一直拖着不办。接下来的一个月里,李小姐为此事四处奔走,忙得精疲力尽,最后还是没得到满意的结果。

据记者了解,本周五,市消协作为临时调解小组的牵头单位,将联合市人大、市法院及市房管局、市仲裁委、市房屋产权监理中心、市律师协会等众多相关部门,从“违规收取天然气入户费用”入手展开联合调解。

记者手记

目前,房产纠纷已经成为众多开发商挠头的问题。在房地产代理行就职的贺先生认为,房地产投资开发具有滞后效应。房价的增长刺激楼市的发展,很多企业过于寻求发展速度,忽略了工程质量。而欠缺开发经验的企业纷纷涉足,也给楼市留下了诸多隐患。对于如何有效规避或降低交房危机,开发企业应该在危机发生之前,就做好充分的准备工作,对施工规划、流程、建筑材料及其相关标准,乃至各种可能发生的危机有通盘的了解和考虑,才能从容不迫的应变。危机是每个企业都不愿面对的事,但是在危机降临时,如果刻意隐瞒或消极对待,危机对企业的发展将是致命的。而应在第一时间查出原因,找准危机的根源,并尽快将真相、产生的原因及处理措施公之于众,给舆论和社会公众一个合理的交代,以控制事态的发展。




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